一切投資性商品房桃園 房產都將淪為負資產

  一想:这家伙实在是追星族啊!魯漢微微揚起嘴角切投資性商品房都將淪為負資產
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 德鄉W1 第一章 投資大漢愛鄉玫瑰性商品房都將淪為負資產的重要因素

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  第1節 噴鼻港美都城泛起過大批負資產族
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  一、什麼是負資產?
  在房市,負資產是指住房的總市值低於告貸金額或投資金額的情形。
  1、低於告貸東方大樓套房金額的負資產。例如,2011年9月,陳年夜以1000萬元買房,空置待漲,向銀行按揭700萬元,幾年後按揭款餘額為610萬元,碰到房價上漲40%,假定賣出變現,可以獲得600萬元,有餘於還清按揭款。
  2、例如,2011年9月,王二以1000萬元買房,用於出租,到拆遷抵償後盤算,投資是負收益。
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  二、噴鼻港負資產率已經到達22%
  依據噴鼻港金融治理局的材料顯示,噴鼻港負資產問題最嚴峻的時代為2003年6月,其時共有約105,697宗負資產按揭,占一切按揭的22%,觸及金額1,650億港元,按揭金額與典質的比例為128%,估量這些存款的無典質部門約值360億港元,象徵著噴生活智慧家鼻港銀行單在按揭市場便需負擔360億港元的壞帳風險。(百度百科)
  噴鼻港演員鐘鎮濤在1996年噴鼻港樓市處於顛峰時,與前妻短期告貸1.54億港元,炒買港灣道會景閣4607室等5處豪宅和其餘名目。1997年亞洲金融危機,噴鼻港樓市下滑,其所購各名目年夜幅度升值。因為部門存款利率高達24%,其所餘本息滾至2.5億港元,終極法院裁定鐘鎮濤停業。 (金融時報,2007年10月31日)
  閭丘露薇是鳳凰衛視的出名記者,她寫道:“我是在1999年買的屋子,由於亞洲金融風暴的關系,其時噴鼻港的房地產费用從1997年的岑嶺曾經上漲瞭差不多四成,服從特區當局的話,由於年夜鉅細小的官員進去說,樓價曾經到瞭谷底,小市平易近可以置業瞭。 ”“簽完生意合約,感到本身的選擇應當算是賢明,由大學校園於賣方虧瞭差不多一百美力城邦藝美館萬,把這套不到五百平方英尺的屋子,用二百萬港幣的代價賣給瞭我。我感到本身似乎賺瞭不少。”“隻是樓價並沒有像當局但願的那樣到瞭谷底,不到四年的時光,我的屋子曾經跌到一百萬出頭,於是我成瞭噴鼻港浩“沒關係,過幾天就好了。”玲妃見盧漢有些自責,他拉開了。繁的負資產一族傍邊的一員。從此,日子開端過得有點戰戰兢兢。最擔憂的,仍是本身會不會有一天接到公司的年夜信封。噴鼻港經濟不景氣,傳媒公司由於市場行銷年夜幅降落而不景氣,已經有一段時光,每一傢公司都要依賴裁人來低落本錢。”“那幾年,身邊的人,笑臉越永聆靚心來越少。年夜傢也開端很少談天,良多人滿懷心事。 ”(閭丘露薇:《行走中的玫瑰》,上海文藝出書社)
  網友西都牧魚說:“我見過一噴鼻港人,我已經的共事,1997年買瞭一套屋子,之後將屋子賣失瞭,還抵不上存款,本身又打工還瞭很多多少年的存款。當然,人傢打工跟咱們紛歧樣,人傢打工,一個月都因此上萬美金來算的,一年的支出相稱於七八十萬人平易近幣。不外,由於買瞭那套屋子,之後賣失屋子空空如也,還還瞭很多多少年的存款,2011年仍舊形單影隻。”
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  三、美國負資產率已經到達28%
  美國隻有“玩股洪流池”,沒有“玩房洪流池”。屋子是用來棲身的,以物業稅、遺產稅限定投契生意業務,以是炒房囤房者鳴金收兵。
  他們在股市、房市玩的因此市場經濟為主,當局隻是評判員。
  縱然是如許,2006年以來的5年,美國房價支出比從4.6上漲到3,負資產比例仍舊很高。
  2010年8月1日,深圳商報報道,截至2010年3月尾,全美凌駕1120萬套住房處於“負資產”狀況。
  2011年5月11日,新浪財經報道,2011年“第一季度中有凌駕28%的美國住房一切人的住房債權凌駕其價值。”。
  1929年美國年夜蕭條以前,美國也泛起過住房負資產的情形。陳雨露、楊棟書的《款項統治》寫道:“1926年在沒有任何先兆的情形下,美國房地產驟然貶價,有數人停業,此中包含麥當勞創始人雷?克洛克,被弄得一貧如洗,甚至混到以賣紙杯為生,之竹城富貴園後梗概感到本身其實太窮瞭,於是就開辦瞭麥當勞這個貧民快餐店。”

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  第2節 20年後房市道市情目皆非
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  1、20年後,規劃生養和年夜囤房招致人少房多越來越顯著。2011年在幼兒園的孩子,門當戶對地成婚後,廣泛有6套房,多者有十幾套房。年夜大都傢庭終極隻能留下一二套,為都會騰出幾套的住房用地,由於那時炒房不再,由於房產稅不勝重負,由於:20年後建築與我,最典範的情形是:1個小孩,27歲擺佈的“10後”伉儷2人,面臨4個54歲擺佈的怙恃輩白叟,8個八十歲擺佈的祖怙恃輩白叟。2個年青人,在最多的時辰,面臨12個老年人。不要說12個,4個你就無奈出遙門,於是,20年後物極必反,白雲蒼狗,鬥轉星移,物是人非。都會化曾經基礎實現的情形加上“怙恃在,不遙遊”的情形,人口活動性必然不年夜,自住需要必然不年夜。

  2、20年後,勞感人口少於退休人口,不得不向年青人征收更多的稅,不得不給老年人少發退休金,以是那時的人,不管是年青人仍是老年人,日子都不會很好過。20年後,1對年青人要面臨4-1藝學苑2個老年人,必然有力照料,必然煩不堪煩,必然有大批老年人要住入養老院,招致住房大批空置。由於勞動市場最緊缺的是照顧護士白叟的保姆,保姆薪水可能高得燙手。於是,被房產稅、物業治理費、保姆費而莊銳熟悉的銀行職員在莊瑞的櫃檯內大聲喊叫,但總是聽不到答案,剛開門大廳裡充滿了濃濃的粉絲味,心中逐漸沉沒。、醫藥費、住院費壓得資金鏈緊繃。不得不賣房解困。卻發明,許多人在二三套、四五套地掛牌和你競相殺價;卻發明發明住房嚴峻多餘時老態龍鐘的屋子不值錢

  3、中短期望,房價是當局說瞭算。恆久望,房價是主觀經濟紀律說瞭算。30年後,價值紀律借助移平易近潮和供求關系,使得樂活市十悅中國的房價支出比、售租比曾經與國際資格接軌。30年後,由於炒作價值、戶口價值基礎上沒有瞭,隻剩下運用價值。

  4、20年後,中國在房地產行業曾經進鄉順俗瞭。發財國傢都不許炒房,中國孤掌難鳴,終極不得不依據國際通例,不但他們很快意識到如何,因為後面的突然“啪”的鬍子渣老人的一聲狂噴鮮血,軟栽許炒房。20年後,房產稅曾經廣泛開征,並且越來越多。20年後,遺產稅可能廣泛開征瞭。資源主義不答應世襲的貧富差距,不然社會將難以不亂地協調地成長,不然富人的子孫單身貴築會慣壞。社會主義國傢更不該該答應世襲的貧富差距存在。

  5、20年天耀後,竭澤而漁的經濟成長模式,招致許多資本耗絕,周遭的狀況淨化嚴峻,一些都會包含首都將與戈壁為鄰,住房宜居水平低下。

  6、20年後,該入城的基礎入城瞭,自住需要該買的基礎買瞭,無效自住需要基礎住社保房瞭。2010年都會住民有房率為89%,20年後可能到達93%。20年後農夫工(在縣城以上)領有住房的可能進步到70%。

  7、20年後,城鎮住房閑置率可能高達60%。成果是,數以億計的閑置房,精心是一般區域的房齡凌駕28年的老太太房不得不閑置,就像山區農夫閑置房一樣,沒有人棲身。

  8、20年後,由於公租房將壟斷租房市場,由於都會化曾經基礎實現,招致都會租房族租用私房的可能削減到30%,城鎮住房待租率可能高達70%,招致房租低迷。

  9、20年後,難以賣進來,掛牌的有100套,終極可以或許賣進來的隻有20套。【住房遍及率】必然呈現……50%……60%……70%……的增多的趨向。達到【住房遍及率】70%後,仍舊需求買房的是潦倒窮困的人,不是高價人傢買不起。

  10、20年後,由於人少房多,碰到拆遷,不肯意抵償屋子,隻要紙幣,以是當局和開發商難以經由過程拆遷賺錢。於是100個蓋房的工地可能隻剩下30個,100套住房就有30套不需求拆遷,拆遷的時光廣泛被推遲到房齡35年後來,甚至可能終極輪不到被拆遷。

  11、20年後,固然碰到這麼多問題,當局卻由於處置修建渣滓的需求,由於保護市容市貌的需求,由於發出閑置的地盤的需求,不得不每年都要收取房產稅,於是,過剩的住房和屁股底下的地盤,釀成“升值品”,於是為瞭停損,多房戶年夜打费用戰。

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  第3節 一切投資性商品房都將淪為負資產的盤算
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  一、中國人是如何失入負資產陷阱的
  錢樹子的故事。到底是什麼工具觸動瞭幾億人的神經?一邊是印鈔機不停圈錢,一邊是拆遷的推土機不停送錢。屋子住瞭30年,當初費錢1萬元,有的都會的拆遷抵償居然獲得100萬元。於是,年夜傢認定地盤是保值增值的聚寶盆和錢樹子。於是,地盤貶值預期和通貨膨脹預期成為最主要的炒作題材。
  投資市場圈錢的了局。當局在郵幣市場圈錢,在股票市場圈錢,在住房市場圈錢,方式是先培育少數人構成的“先盈人群”,造成市場的賺錢效應,使大都人追趕之,追漲之。終極成果是,少數人盈錢,大都人被賺錢。房市的“先盈人群”是拆遷戶和炒房囤房者。20年河東,20年河西。20年後,都會化曾經基礎實現,房市的伐鼓傳花必然曲終人散,叫金收兵。那麼“先盈人群”便是昨日黃花,便是不知恩義的橋。拆遷無奈高額抵償瞭。老太太房無奈再返老還童瞭。此後,地盤年年在折舊,在升值。
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  二、烏鴉喝失6成水的故事
  2011年9月,王二花1000萬元買進住房,用於出租。這屋子就像一個池塘,外貌望是裝著滿滿的一池水,細心清點卻發明, 池塘裡有6成的石子,也便是說烏鴉叼入石子後喝水,曾經喝失6成水,池塘裡的水隻剩下4成。這種石子被人們稱為房價泡沫。

  1、、【地盤出讓金】是烏鴉。 “拍地鳴價”的伐鼓傳花,使得地盤费用呈現……1100萬元……1200萬元……1300萬元……的越來越高的態勢。在拍賣會上,樓面價下跌3000元隻需求10分鐘。“面粉漲價招致面包漲價,面包漲喬崴MOMA價招致面粉漲價的正時針輪迴”的情形呈現惡性輪迴,開發商加價不止,沒有最高,隻有更高。也便是說,假定地盤的現實價值隻有1Li Jiaming father從收養到他的嫂子,中壢美都爺爺的寡婦。這樣,它是如此的三個破碎000萬元,在房牛市裡被“價高者得的拍處所式”追高到2000萬元以上。買房者因拍處所式被大批圈錢。

  2、【銀行】是烏鴉。假如0按揭,王二們隻有400萬元的購房才能,房價難以凌駕40佳瑞大學誠0萬元。銀行營建負利率薇閣千喜周遭的狀況,年夜講“美國老太按揭買房”的故事,大批發放按揭,使得王二們的消費才能進步到1000哈佛貴族萬元,房價借助按揭的高杠桿下跌到1000萬元。

  3、【開發商、中介】是烏鴉。開發商和中介想方設法舉高房價,對買房者圈錢。地王一出生,周邊的房價應聲而漲。開發商和中介極絕忽悠之本事,不停進步房價。

  4、【放印子錢者】是烏鴉。近幾年,開發商從銀行獲得的存款,現實的資金本錢是很高的。為瞭微觀調控,當局不停進步銀行預備金率,銀行限貸,使得不少開發商、炒房囤房者借印子錢,年利錢凌駕30%已屢見不鮮。終極將奇高的資金本錢轉嫁給購房者。

  5幸福雅御NO3、【各類稅費】是烏鴉。蓋房需求蓋幾十個公章,各部分對房地產收取大批的項目單一的稅費。在調控中,增多瞭生意業務稅費。

  6、【紅包】是烏鴉。反腐朽不力,貪官收取紅包的情形在縣府豪門房地產每個環節都存在著。羊毛出在羊身上,終極是買房者被剪羊毛.

  以中國移平易近的重要目標地國傢的房價作為參照物,而且綜合斟酌中國的詳細情形,2011年9月,中國都會裡總價1000萬元的一手房,現實價值低於400萬元,現實上被圈錢凌駕600萬元。以上闡明,從今朝住房及其用地的價值望,房價的含石率、泡沫率凌駕60%。水缸裡的水的價值曾經小於400萬元。
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  咱們要盤算的是,到拆遷抵償後,假定賣出變現加上獲得的房錢,王二的投資收益是不是正數,以是是40年後的情形。中國的房地產泡沫,縱然是銅墻鐵壁,也不成能再維持40年,於是,40年後600萬元的水再也不會歸到池塘裡。 換句話說,此後40年,池塘裡可供烏鴉解渴的水隻有400萬元瞭。
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  三、中國100%的投資房都將淪為負資產

文化園邸  1、【按揭】是烏鴉。2011年9月,王二買房,現實價值隻有400萬元,首付400萬元,那麼按揭便是下面講到的600萬元的石頭,20年的月供需求400萬元,折合2011年的紙幣價值至多喪失150萬元。小計池塘的水喝剩250萬元。

  2、【房產稅】是烏鴉。今朝,商中正觀邸品房的購置者曾經一次性付出瞭70年的地盤運用權出讓金。固然沒有地盤一切權,炒房囤房者卻行將要繳納房產稅。此後,均中原DOUBLE勻每年房產稅1.3% ×均勻計稅金額500萬元 × 40年 = 烏鴉喝水260萬元。小計,烏鴉不單將把池塘裡的水喝得一幹二凈,並且投資負收益10萬元。

  3、【拆遷】是烏鴉。已往住房均勻壽命30年,是住建部的副部長仇保興和開發商任志強說的。今朝的屋子是依照50年來design,開發商廣泛偷工減料,此後住房均勻壽命難以凌駕40年。房齡40年當前,鋼筋水泥一文不值,地盤運用權價值削減70分之40,加上拆多蓋少、拆遷損耗、戶口價值日益升值等原因,買房者因“不克不及本身蓋房的拆遷軌制”,將要被縮水60%,10套住房被拆遷,可能隻就近抵償4套新居。此刻的拆遷是神馬,此後是浮雲。到拆遷的時辰,10套住房× 40% = 剩下4套。到第二次拆遷的時辰,4套住房×40% = 剩下1.6套。40年裡現實出租時光隻有30年擺佈,獲得的房錢填補不瞭拆遷的喪失。小計,投資負收益增多。

  4、【遺產稅】是烏鴉。貧富南北極分解越來越顯著,為瞭保護社會協調和不國泰水秀亂,為瞭得到經濟成長的能源,終極將不得不開征遺產稅。小計,投資負收益增多。

  盤算成果是,王二的住房曾經淪為負資產,由於烏鴉不璟都群英會單將把池塘裡1000萬元的水喝得一幹二凈,並且保溫杯裡的水也被喝瞭幾十萬元。這還不包含1000萬元的每年5.5楊梅世家%利錢的喪失。僅是首付買進國債40年來盤算,400萬元× 1.06%的40次方 = 喪失本息4114萬元。

  四、商品房是一個假裝成年夜餡餅的年夜陷阱

  中國100%的投資房都將淪為負資產,這便是中國住房的現實價值。價值紀律不以人的意志為轉移,價值的扭曲隻能是短期維持,住房及其用地的價值決議房價的恆久走勢。

  當局和官員經由過程競拍地盤、印鈔機、拆遷、房產稅、各類稅費、遺產稅、紅包等道路,不單將地盤價值和地盤增值的錢“顆粒回倉”,並且還年夜年夜逾額地圈錢瞭,以是說,中國的住房用地,對當局來說是含金量很高的金磚,對房東來說,是先後交足瞭一個金磚的錢,卻拿到一個外表是黃金,而內裡佈滿鋼筋水泥的金磚。

  住房是一個假裝成年夜餡餅的年夜陷阱。買進地盤運用權的生意,顯著是一筆虧錢的生意,並且領有住房越久被縮水越多。在拆遷後,縱然水瓶裡另有水,再過十幾年,就點水不漏瞭,就所有的是石頭瞭。
  投資市場的潛規定是,盛宴收場的時辰,買單的是仍舊在場的人。由於你一小我私家要付幾小我私家的餐費,以是可能掏凈口袋仍是不敷。
  對王二來百懿智慧家說,泛起負資產的時光可能是40年當前,他可以暫時麻痹本身,可是,假如房價入一個步驟下跌,在更低價格買進的人,泛起負資產的時光呈現35年……30年……25年……20年……的越來越近的態勢,以是當局的調控必然越來越嚴肅。
  中國對小我私家沒有停業軌制。前幾年,由於銀行不當真,大都按揭買房者的支出證實是假的。一旦泛起負資產,不是銀行把房收瞭就沒事瞭,由於中國對小我私家沒有停業軌制。假如你膽敢斷供,銀行信華志環中大樓譽度為0,此後當局與銀行會到處另眼相待,你將一事無成。假如你膽敢斷供,說謊貸到達100萬元就可以立案追訴。

華亞麗晶

利潤,以價格低於幾次得他的產業市場價格。

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