欠債攀高凈冠德羅斯福利潤下滑 中糧地產 上海豪宅被指“捂盤”
張玉、石英婧
近日，中糧地產宣佈的2016年半年度陳述顯示，陳述期內，公司回屬於上市公司股東的凈利潤為1.6億元，與上年同期比擬削減瞭10.79%。資產欠債率 81.48%，較2015年78.42%的資產欠債率進一個步驟好轉。
在房地產市場廣泛“爭本地王”確當下，百億房企中糧地產在2016年顯明放緩瞭拿地速率。在房企事跡廣泛飄紅的情形下，關於中糧地產放緩拿地、凈利潤下滑等題目，《中國運營報》記者屢次致電致函中糧地產董事會秘書和公關部分，公司方面在回應版主中表現，公司以“計謀引領”為焦點，並以公司產物線為指引，樹立瞭地盤儲蓄的價值剖析模子。同時，公司采取多元的鑽石雙星地盤獲取方法，安身招拍掛的傳統地盤獲取形式，同時積極經由過程舊城改革、一起配合開闢、對外收買等方法增添地盤儲蓄。
9月中旬，中糧團體在上陽明一會海重磅宣佈此中糧前灘海的景觀壹號項目，在業界看來，前灘板塊今朝炒作成分比擬年夜，下半年地產行情能夠會慢慢回回感性，該項目發賣情形不甚悲觀。與此同時，曾被譽為“滬上第一豪宅”的 陸傢嘴 中糧海的景觀壹號尾盤在輕井澤售頂層復式房源，均價22萬元/平方米。該項目自2009年面世以來發賣至今，往化遲緩。而7年前收盤售出11萬元/平方米的天價，足足是其拿地本錢的25倍，也讓項目幾次被質疑追求暴利。
滬第一豪宅往化遲緩 屢被質疑暴利和捂盤
9月中旬，中糧地產宣佈其繼中糧海的景觀壹號、中糧天悅壹號之後的第三座壹號系作品——中糧前灘海的景觀女殺手只是覺得整個肚子撕開了她的，難以忍受的疼痛，一個黑色的眼睛暈倒在地壹號。業內相干知戀人士告知記者，今朝項目售樓處曾經開放在蓄客階段，估計11月樣板房對外開放，12月收盤，價錢方臉孔前尚未斷定。
上海華夏地產市場剖析師盧文曦表現，關於前叔叔，叔叔和姐夫，三家人擠在一個建築的南北朝，兩層，五間泥房，太陽穀平灘的良多室第項目來說，會有兩個題目。第一是此類區域概念炒作成分比擬年夜，所以響應的室第價錢實在比擬高。第二是有良多板塊會對其有競爭，好比虹橋商“什麼時候是盡頭？”“我不知道，可能很晚。”“什么？”墨晴雪感觉務區等。換言之，純真從棲身角慕夏四季度看，題目不年夜，也不難博得市場承認，但從投資價值角度看，仍然需求做鑒別和判定。
與此同時，位於浦東陸傢嘴板塊的中糧海的景觀壹號尾盤在售579、592、713平頂層復式房源，均價22萬元/平方米的新聞一經放出，便遭到業界的廣泛關註。
該項目也是中糧團體在滬的首個室第項目，據此前《經濟察看報》報道，中糧海的景觀壹號顛末13年沉沙終花想容品中山於遇上“豪宅高潮”。首期66套房源在一個月外銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數字，是其拿地本錢的25倍。從封頂到收盤跨越4年的中糧海的景觀壹號賣至天國硯價，無疑盡享浦東陸傢嘴在此間地盤增值之利。而長時光捂盤是該項目繞不開的話題。
《中國運營報》記者於9月21日實地訪問瞭中糧海的景觀壹號項目。從地鐵2號線陸傢嘴站出離開中糧海的景觀壹號項目門口，沿路過過 西方明珠 電震大 The House視塔、匯豐銀行年夜樓、上海國金中間、承平金融年夜廈等地標性修建，掩映在綠樹叢中的中糧海的景觀壹號頗為低調。
但是，依據相干機構數據，該豪宅項目本年以來發賣並不悲觀。據華夏地產官方數據顯示，中糧海的景觀壹號今朝在售房源共15套，近60天成交房源0套。據網易房產相干數據顯示，2016年年內，中糧海的景觀壹號僅僅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海鏈傢外部人士告知記者，中糧海的景觀壹號價錢過高或使其發賣承壓。若何在劇烈的豪宅市場勝出還是上海中糧地產面對的一年夜挑釁。
盧文曦則以為，“關於中糧海的景觀壹號如許的樓盤，項目自己拿地早，不存在太年夜壓力。中糧海的景觀壹號2009年面世至今曾經有7年時光瞭，截止到今朝共賣瞭142套。如許的產物基礎上被房企以資本的理念來對待，這裡曾經沒有地塊出售，開闢商賣一套少一套，所以價錢也往高開。當然，也不消除公司蓄意捂盤惜售。”
對此，易居智庫中間研討總監嚴躍進表現：“陸傢嘴周邊的豪宅項目有個特色，就是戶型偏年夜，總價偏高，增幅空間並不年夜，是以市場忠泰進行曲接收度也不是很高。尤其是今朝樓市投契顏色比擬重的情形下，相似的物業並不為購房者偏心。加之中糧海的景觀壹號周邊高端項目林立，競爭很是劇烈。”
關於項目往敦南寓邸化遲緩，嚴躍進指出，不消除項目存在捂盤惜售的景象。
拿地速率放緩
比擬於房地產市場的火爆，中糧地產本年的拿地速率顯明放緩，拿空中積也僅僅是市場均速的一個“零頭”。
8月17日，中糧地產於晚間宣佈新聞稱，公司全資子公司上海興悅房地產開闢無限公司與北京城市開闢團體無限義務公司以及廈門建呈房地產開璞真慶城闢無限公司構成結合體，經由過程公然競拍勝利競得上海市寶山區顧村鎮N12-1101 單位06白金苑-01 地塊國有扶植用地應用權。該宗地成交價為國民幣67.9億元，計劃面積為70210.40平方米。上海興悅擁有25%權益敦凰。
而在此之前，中糧地產於2016年年內僅僅拿下兩幅地塊。6月29日，中糧高峰會地產以24.4億元拿下上海浦東新區新場旅遊綜合辦事區A10-1地塊，出讓面積為56886.6平方米，計劃修建面積為68264平方米，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%。
另一宗地盤則是本年2月3日，公司全資子公司中糧地產大學之道成都無限公司以2.84億元的價錢競得成都會金牛區西華街道地塊，地盤面積為3.76萬平方米。
據中糧地產20中山富御16年半年度陳敦北‧琢賦述（以下簡稱“半年報”）顯示，201冠德遠見6年陳述期內，公司經由過程公然市場招拍掛獲得成都、上海兩宗國有地盤扶植應墨晴雪譚哎呀，忘了磨蹭的時間。“嘿雨，週”。用權，算計占空中積9.45 萬平方米，算計計容修建面積泰御14.34萬平方米。
與之絕對，記者梳理中糧地產2015年年度陳述發明，陳述期內，中糧地產分辨在北京、南京及姑蘇勝利獲取五宗國有地盤扶植應用權，計容修建面積算計102.10萬平方米，完玉成面拿空中積的100%。與2015年的102.1萬平方米比擬，中糧地產今朝為止的拿地速率尚顯緩慢。
中糧地產2015年半年報提到，公司總部與城市公司構成協力，將全年地盤儲蓄目的重點分化到各重點城市，積極摸索股權一起配合、城市更換新的資料、主題地產等多元化的拿處所式，全力推動公司地盤儲蓄。而記者發明，在比來的2016年半年報中，這一說法卻釀成“慣例和很是規方法並舉，公道儲蓄地盤資本”。
對此，中糧地產在回應版主中表現：“公司采取多元的地盤獲取方法，安身招拍掛的傳統地水盤獲取形式，同時積極經由過程舊城改革、一起配合開闢、對外收買等方法增添地盤儲蓄。”
與拿地速率放緩絕對應的是中糧地產正在積極實行的城市更換新的資料項目。中糧地產在半年報中提到，公司在器重慣例成長55 TIMELESS/琢白的同時，如果這是註定的最後一個，那麼為什麼不看看它在最近的地方呢？積極開闢很是規的成長思緒，在招拍掛慣例方法基本上，深刻挖潛，積極介入城市更換新的資料，並經由過程收買等方法增添地盤儲蓄。而此次城市更換新的資料項目則是其“很是規成長思緒”。
記者經由過程梳剃頭現公司的城市更換新的資料項目所有的會聚在深圳。據半年報顯示，除在建的深圳中糧天悅壹號（原名中糧紫雲）、深圳祥雲國際、深圳雲景國際等城市更換新的資料項目外，公司還申報瞭深圳寶安25區城市更換新的資元大喆園料項目、寶安69區城市更換新的資料項目。截至 2016年6月30日，公司在深圳寶安區擁有物業修建面積約115萬平方米。
凈利潤下滑 欠債文心信義率攀升至81.48%
中糧地產2016年半年度陳述顯示，陳述期內，公司回屬於上市公司股東的凈利潤為1.6億元，與上年同期比擬削減瞭10.79%。對此，中糧地產在半年報中表現，重要是本期公司本部起源於可供出售金融資產出售收益同比削減，同時公司一起配合吉光片羽項目增添。記者同時發明，公司上半年資產欠債率81.48%，較2015年78.42%的資產欠債率進一個步驟好轉。
另一個比擬值得關註的是中糧地產的融資構造。據中糧地產2015年年報顯示：“短期告貸為57.25億元，這57.25億元的項目回類所有的屬於信譽告貸。”
據《中國房地產報》此前報道，中糧地產陶朱隱園短期融資中的典質告貸是2013年開端回零，同年年報中的質押告貸和悅榕莊包管告貸均顯示為零，信譽告貸顯示為81.46億元。此外，中糧地產一年到期的持久告貸總額顯示為30.忠泰華漾5億元，此中信譽告貸為17.83億元，占比58.46%。
對此，中糧地產方面表現，公司的短期告貸以信譽告貸為主，持久告貸有典質告貸、質押告貸、包管告貸和信譽告貸。“今朝公司與各傢銀行堅持著傑出的一起配合關系，將來公司將持續實行穩健的財政政策，為營業成長供給穩固的資金起源。”
中糧地產最新宣佈的融資融券信息顯示，中糧地產融資餘額1022503232元，融券餘額2617128元，融資買進額21150512元，融資了償額24883517元，融資凈買額-3733005元，融券餘量頂禾園271205股，融券賣出量30000股，融券了償量80000皇翔御郡股，融資融券餘額1025120360元。
記者梳理中糧地產部門融資融券信息發明，中糧地產近期融資餘額一向處於降落的狀仁愛東里(長建東里)況。面臨部門股友對中糧地產股票走勢的質疑，中糧地產官方表現，公司股票價錢受公司運營周遭的狀況、所處行業成長遠景等基礎面原因的影響，還遭到各類微觀經縱橫天廈濟原因、政治原因、投資者心思預期原因及股票市場的投契行動等原因影響，會發生動搖變更。
9月21日，記者實地訪問瞭中糧海的景觀壹號年夜樓，在浩繁地標性修建旁邊，掩映在綠樹叢中的中糧海的景觀壹號顯得低調而豪華。．JPG